На земли без подряда растет спрос

Почвы без подряда продолжают пользоваться популярностью , завлекает в первую очередь цена. С какими неприятными сюрпризами смогут столкнуться клиенты обладатели аналогичных участков.

От теории к действительности

Повышение доли участков без подряда — одно из принципиальных трансформаций на земельном рынке. Главные обстоятельства — надежность почвы как объекта инвестиций, с одной стороны, и рвение девелоперов сгенерировать денежный поток при довольно низких затратах — с другой. Помимо этого, как говорит Дмитрий Герасимов, директор по продажам дачного поселка "Окская слобода", по причине того, что оптовый рынок почвы, оперировавший громадными, от 5 га, участками, в начале года поднялся всецело, собственники почвы массово стали уходить из оптового рынка в небольшую розницу.

В настоящее время, согласно данным коммуникационной группы "Земер", часть участков без подряда образовывает 85% нового предложения. На рынок кроме этого стали выходить проекты, в рамках которых участки без подряда предлагаются без подведенных к ним коммуникаций. Цена таких участков в разы ниже главной массы рыночного предложения.

Начав предлагать более недорогой продукт, девелоперы смогли охватить тех потенциальных клиентов, которым в докризисный период уделялось мало внимания. Для многих из них возможность приобрести участок без подряда в 10 соток за 500-600 тыс. рублей, к тому же и в рассрочку, стала воистину радостной.

Аналитики, замечая за ростом количества нового предложения участков без подряда в сегменте "эконом", прогнозировали, что в возможности рынок может возвратиться к неорганизованной застройке на 6-8 сотках. Предполагалось, что в будущем в некоторых проектах (возможно, кроме того нескольких десятках), особенно самых недорогих, где почва на данный момент продается от 15 тыс. рублей за сотку, может появиться неприятность подвода коммуникаций. Сейчас возможно заявить, что предположения эти начали оправдываться.

Коммуникации: скорее нет, чем имеется

Наличие центральных коммуникаций, в большинстве случаев, подразумевает подведение электричества на территорию участка хозяина (в большинстве случаев 10 кВт на коттедж) и наличие в поселке центрального водопровода (для поселков бизнес- и элит-класса) или неспециализированной либо личной для каждого участка скважины (для поселков экономкласса). Большая часть поселков, планирующих подведение коммуникаций в недалеком будущем, имеют согласованные техусловия на их подведение. Часть девелоперов (приблизительно 30%) еще не имеет техусловий и лишь предполагает возможность проведения коммуникаций на этот участок.

"Среди этих 30% не меньше трети знают, что подведение коммуникаций к участку, которым они обладают, нереально, но умалчивают об этом при продаже. Существует большая вероятность, что их клиенты останутся без центральных коммуникаций в будущем",— утверждает Дмитрий Таганов, начальник аналитического центра корпорации "Инком".

"В случае если разглядывать элитные поселки, расположенные в пределах 50 км от МКАД, то приблизительно к 90% коммуникации подведены,— говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое уровень качества".— В более недорогом сегменте, расположенном в пределах 50-100 км от МКАД, соотношение второе: приблизительно к 30% поселков совершены коммуникации". Согласно его точке зрения, появление к Январю землевладельцев, оставшихся без коммуникаций, в полной мере вероятно.

В компании "Инком" пока не торопятся с этими выводами. Чтобы начать строительство коммуникаций и подвести их к каждому участку, нужно, дабы поселок был распродан как минимум на 80-90%. "Обиженные собственники, которым девелоперы давали слово подведение, но не выполнили обязательств, смогут показаться предположительно через год-два, в то время, когда поселки, начавшие в текущем году продажу участков без подряда, будут всецело распроданы",— говорит Дмитрий Таганов.

Артур Хахоков, директор по продажам компании "Прекрасная почва", уверен в том, что время недобросовестных девелоперов ушло. "Мне малоизвестны случаи, в то время, когда компания сознательно идет на обман, другими словами начинает продажи участков, обещает подвести коммуникации, но ничего для этого не делает. Второй вопрос, что девелоперы, в большинстве случаев, не успевают в срок с подведением. Опоздание может продолжаться от нескольких недель до нескольких месяцев. Но везде непременно коммуникации подводятся",— информирует Артур Хахоков.

Согласно данным "Прекрасной почвы", приблизительно в двух из десяти поселков с участками без подряда, находящихся в продаже, подведены инженерные коммуникации.

Юрий Сорокин, директор по формированию ГК "Партнеры почвы", показывает еще на последовательность обстоятельств кроме недобросовестности, по которым хозяин почвы может остаться без коммуникаций. "Главная причина, по которой инженерные коммуникации подводятся с опозданием,— дефицит средств у девелопера. Так как он подводит коммуникации на те деньги, каковые собирает с продажи участков. В случае если продажи идут медленнее, чем ожидалось, появляются неприятности со постройкой коммуникаций",— растолковывает Юрий Сорокин.

Неудивительно, что в некоторых поселках, где продаются участки без подряда, жильцам отказываются проводить коммуникации, пока не будет реализовано, допустим, три четверти площадей. Бывают случаи, по словам Юрия Сорокина, в то время, когда девелоперы сначала не берут на себя тех либо иных обязательств. "К примеру, в Воронежской области имеется поселок без подряда, где девелопер подвел к границе трансформаторную подстанцию и этим ограничился. Подстанция имеется, но электролинии к участкам не подведены.

В контракте не хватает четко были указаны обязательства девелопера, исходя из этого в данной ситуации выходит, что никакого нарушения условий контракта не было",— говорят в ГК "Партнеры почвы".

риски и Земля

Главные сложности с проведением коммуникаций, по словам Андрея Уфимцева, заключаются в отсутствии финансирования и монополизированного рынка. Девелопер обязан пройти массу согласований, перед тем как начнется процесс проведения. Компания не сможет строить поселок без подведения к нему коммуникаций, это жестко регламентируется. По большей части сложности, говорит Юрий Сорокин, финансов . Достаточно дорогими являются работы по прокладке сетей, они оцениваются в десятки миллионов рублей. Не всегда у девелопера на начальной стадии реализации проекта имеется такие деньги.

Время от времени сетевые операторы смогут запросить за подключение большую цену, что машинально воздействует на конечную цену для потребителя. В некоторых случаях она делается через чур высокой, и дабы проект оставался конкурентоспособным по цене, девелоперам приходится жертвовать нормой прибыли вторых проектов.

Как вычисляет Дмитрий Герасимов, дабы избежать проблем, связанных со срывом сроков строительства коммуникаций, не следует брать почву в поселках, где нет и намека на инженерные сети, а имеется лишь обещания девелопера подвести их в будущем. Компания обязана представить клиенту технические условия на реальный план и свои сети их проведения в поселке. "Брать участки без подряда в чистом поле не рекомендуется категорически! Нужно заявить, что на данный момент потребитель стал осмотрительнее и разборчивее, поскольку шоковая кризисная терапия просветляет ум, пробуждает аналитические и критические свойства, и продавцам земельных участков приходится это учитывать и тщательнее готовить рыночные предложения",— говорит Дмитрий Герасимов.

По словам Артура Хахокова, цена подведения коммуникаций на объектах "Прекрасной почвы" сейчас образовывает 250 тыс. рублей за 7 кВт, 150-200 тыс. рублей с участка за газоснабжение, и затраты на водоснабжение (бурение артезианской скважины — одна скважина употребляется, в большинстве случаев, на два-четыре участка). Это приблизительно 200 тыс. рублей за скважину глубиной 50-70 м и около 300 тыс. рублей за скважину глубиной около 100 м. Согласно данным Юрия Сорокина, в проектах ГК "Партнеры почвы" цена подведения коммуникаций в среднем образовывает 200-400 тыс. рублей с участка в зависимости от набора и региона коммуникаций.

"В случае если почву, то продавец не обязан проводить свет и тепло, и все риски твои, и самый главный из них — не взять этих коммуникаций совсем,— даёт предупреждение Андрей Уфимцев.— В случае если же продавец обязался совершить коммуникации, то непременно он их совершит. на данный момент фактически не бывает для того чтобы, дабы продавцы совсем не делали собственных обязательств, поскольку дело угрожает судом. Они смогут замораживать, приостанавливать работы, но не отказываться совсем.

В зависимости от конкретного случая и конкретной компании задержка с подведением может продолжаться в среднем один-два года".

Оправдан ли риск?

Как утверждает Геннадий Теряев, директор по формированию Rodex Group, рынок почвы без подряда в скором времени переживет ажиотажный спрос, после этого "погибнет" и станет нишевым, поскольку не будет сопровождаться законодательной помощью. "Массовые проекты провалятся сквозь землю с рынка — останутся сегменты элитные-предложения и бизнес класса. Через чур громадны риски в сегменте участков без подряда, клиент может так и остаться обладателем куска почвы в поле у дороги",— думает господин Теряев, думающий, что клиент недорогих участков без подряда не сможет совладать с предстоящей денежной нагрузкой в виде оплаты проведения коммуникаций.

С мнением специалистов, оперирующих в сегменте недвижимости бизнес- и элитного класса, не согласен Максим Лещев, начальник компании "ГЕО-Девелопмент", реализовывающей почвы без подряда оптом и в розницу. По словам Максима Лещева, оптовый рынок почвы на данный момент практически погиб — неудивительно, что недорогие земельные наделы пользуются спросом у людей, каковые не смогут позволить себе покупать почву, в том числе с домом, по второй стоимости, в более дорогом сегменте. "Организация бесподрядных поселков сейчас — это вынужденная мера, быть может, через год на рынке наступит насыщение, но пока у потребителей имеется только одна возможность купить недорогую почву и реализовать собственный желание выстроить дом самому",— уверен Максим Лещев.

И все же, согласно точки зрения специалистов, кроме того будущие затраты на подведение коммуникаций оправдывают приобретение почвы без подряда. "Она оправданна в любом случае: любая сотка почвы без подряда обходится приблизительно вдвое дешевле. Цена коммуникаций для участка может составлять в среднем 300-500 тыс. рублей",— думает Андрей Уфимцев.

"В любом случае это существенно дешевле, чем приобретение коттеджа с готовыми коммуникациями. Да, в этом случае клиенту нужно будет подождать как минимум пара месяцев, пока будут подведены коммуникации. Но кроме того со всеми затратами в регионах он может приобрести участок не дороже 500-700 тыс. рублей",— подсчитывает затраты Юрий Сорокин.— Коробку дома, накрыв ее крышей, собственными силами в регионах возможно возвести за 1-1,5 млн рублей.

Так, неспециализированная цена составит 1,5-2 млн рублей.

Но стоит не забывать, что крыша и коробка — это еще далеко не весь дом. В готовых поселках строительство дороже, но завершается значительно стремительнее.

Коммерсантъ

Занимательные записи

Мы подобрали для вас релевантные статьи:

  • Дорогая почва

    Верховный арбитражный суд (ВАС) разберется, должны ли компании и граждане платить налоги с денег, заплаченных страной за изъятые у них почвы. на следующий день ВАС примет решение, направляться ли платить налог с…

  • Сделки по продаже залоговых квартир будут расти

    Сейчас в активах банков выяснилось множество залоговых квартир. Рост просроченной задолженности по ипотекам растет, исходя из этого весьма остро стоит вопрос о том, что будет с недвижимостью,…

  • Материнский капитал дадут быстро потратить на приобретение почвы

    По окончании того, как Медведев, подписав в конце прошлого года закон, разрешил применять для погашения ипотечных кредитов так называемый материнский капитал (разовая…

  • Количество ПИФов растет

    2009 год для ПИФов стал по-настоящему кризисным, зафиксировано рекордное количество отменённых лицензий управляющих компаний, но не обращая внимания на оттекание средств из ПИФов количество трудящихся…

  • Жилищные кредиты растут в цене

    Ставки по ипотечным кредитам росли три последних месяца. Во втором полугодии ставки начнут понижаться, полагают аналитики. Количество выдачи банками ипотечных кредитов гражданам увеличивается…

Комплексное освоение равнины — Разговор PRO


Комментирование и размещение ссылок запрещено.

Комментарии закрыты.